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来源：乐发彩票代理0533-10-29 17:48

国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******

　　文/庞无忌

　　2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。

　　率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。

　　老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。

　　独特的发展模式

　　这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。

　　2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。

　　在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。

　　聚焦四大核心城市

　　新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。

　　从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？

　　黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。

　　以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。

　　除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。

　　多元化生态圈

　　建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。

　　黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”

　　她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。

　　黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。

　　生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。

　　过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。

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产业振兴是乡村振兴的重中之重******

　　郑有贵

　　振兴乡村，不能就乡村论乡村，还是要强化以工补农、以城带乡，加快形成工农互促、城乡互补、协调发展、共同繁荣的新型工农城乡关系。

　　全面建设社会主义现代化国家，最艰巨最繁重的任务仍然在农村。党的二十大报告对“全面推进乡村振兴”作出重要部署，要求“加快建设农业强国，扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴”。中央经济工作会议提出，“要全面推进乡村振兴，坚决防止出现规模性返贫”。这些都对未来一个时期乡村振兴工作提出了要求。

　　乡村要振兴，产业必振兴。产业振兴是乡村振兴的重中之重，要坚持精准发力，立足特色资源，关注市场需求，发展优势产业，促进一二三产业融合发展，更多更好惠及农村农民。

　　第一，以形成新型工农城乡关系拓展乡村产业发展空间。

　　工农城乡关系是基本的经济社会关系，是世界上任何国家在现代化进程中都无法回避的问题。我们全面推进乡村振兴，着力推进乡村产业振兴，必须将其置于坚持城乡融合发展、推进现代化建设的进程中去认识和谋划。习近平总书记强调：“振兴乡村，不能就乡村论乡村，还是要强化以工补农、以城带乡，加快形成工农互促、城乡互补、协调发展、共同繁荣的新型工农城乡关系。”将这一重要论断落实到推动乡村产业振兴的工作中，就要在发展现代农业、推动农村一二三产业融合发展、构建乡村产业体系等方面切实发力，不断拓展乡村产业发展空间。

　　推动基于农业发展的一二三产业融合发展，是抢抓新一轮科技革命和产业变革机遇、加快形成新型工农城乡关系的必然要求。要从满足人民日益增长的乡村文化、生态等多样化消费需求出发，以建设宜居宜业和美乡村为目标，向开发农业多种功能要潜力，发挥产业融合发展的乘数效应，更充分地发挥乡村资源独特优势，提升乡村资源价值，拓展农民致富路径。

　　具体来看，要把推动农村一二三产业融合发展，与产业园区建设、特色小镇建设、推进新型城镇化等有机结合起来，统筹谋划。一是要推动产业集聚和人口聚集互促的产城融合发展，为推进以县城为重要载体的城镇化建设提供产业支撑；二是要把县域作为城乡融合发展的重要切入点，推进空间布局、产业发展、基础设施等县域统筹，一体设计、一并推进；三是要解决好农业农村信息化水平较低、新型基础设施相对薄弱等问题，积极促进乡村产业数字化、网络化、智能化发展，在一二三产业融合发展的进程中加快从“要素驱动”向“创新驱动”转变；四是要发展乡村旅游、休闲农业、文化体验、健康养老、电子商务等新产业新业态，既要有速度，更要有质量，实现健康可持续。

　　第二，以完善利益联结机制集聚乡村产业发展动能。

　　推动乡村产业发展的目的是要带动农民就业增收。促进农村一二三产业融合不是简单的一产“接二连三”，关键是要完善利益联结机制，带动农民一起干、一起发展。必须探索建立更加有效、更加长效的利益联结机制，可以通过就业带动、保底分红、股份合作等多种形式，让农民合理分享全产业链增值收益。

　　要将推动乡村产业振兴和促进农民增收结合起来。发展乡村产业，最直接的指向就是要让农民有活干、有钱赚。在实践中，我们不能只看到产业规模越来越大，还要考虑防止出现用工越来越少、农户参与程度越来越低的问题。要通过完善利益联结机制，通过“资源变资产、资金变股金、农民变股东”，尽可能让农民参与进来，进而形成企业和农户产业链上优势互补、分工合作的格局，让农民更多分享产业增值收益。

　　要将推动乡村产业振兴和坚持农民主体地位结合起来。习近平总书记强调，发展现代特色农业和文化旅游业，必须贯彻以人民为中心的发展思想，突出农民主体地位，把保障农民利益放在第一位。这一重要论断为进一步推动乡村产业振兴指明了方向。坚持农民主体地位，对于“大国小农”、农村地区人口数量庞大的国情农情而言尤为重要。我们既要充分发挥资本促进乡村产业振兴的作用，又要防止把农户从产业链中挤出来，更不能剥夺或者削弱农民的发展能力；既要有力促进农民合作社规范发展，发挥其在保障农民参与乡村产业振兴的作用，又要发展壮大农业社会化服务组织，因地制宜探索服务小农户、提高小农户、富裕小农户的现实路径，鼓励和支持广大小农户和现代农业发展有机衔接。

　　第三，以深化农村改革激发乡村产业发展活力。

　　全面推进乡村振兴，必须用好改革这一法宝，加快推进农村重点领域和关键环节改革，激发农村资源要素活力。党的二十大报告提出，“巩固和完善农村基本经营制度，发展新型农村集体经济，发展新型农业经营主体和社会化服务，发展农业适度规模经营”。

　　下一阶段，需以处理好农民和土地的关系为主线深化农村改革，要持续深化供销合作社、农垦、农业水价、集体林权、国有林场林区等重点领域改革，推动农村改革扩面、提速、集成，力争在巩固和完善农村基本经营制度、发展新型农村集体经济、发展新型农业经营主体和社会化服务、发展农业适度规模经营等方面取得成效。例如，要深化农村土地制度改革，稳慎推进农村宅基地制度改革试点，深化农村集体经营性建设用地入市试点，完善土地增值收益分配机制。又如，发展新型农村集体经济是全面推进乡村振兴的重要内容，也是深化农村改革的一项重要任务，需在推动农村集体产权制度改革上下功夫，以发展特色农业等为抓手，创新农村集体经济运行机制，增强集体经济发展活力。总而言之，这些都有利于激发乡村产业发展的动力、活力、潜力。在实践中，要尊重基层和群众创造，鼓励地方积极地试、大胆地闯，用好试点试验手段，推动改革不断取得新突破。

　　（作者系中国社会科学院习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心研究员、中国社会科学院当代中国研究所经济史研究室主任）

　　（文图：赵筱尘巫邓炎）

[责编：天天中]

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